부동산 강의 4강(입지란 무엇인가) - 2025/01/25

□ 추상적 개념 이해하기

 - 위치(능력치의 최댓값, Potential) / 편리(당장 발현된 능력, Abiltiy) / 관심 / 우월감

 

절대적 거리 개념

 - 위치는 돈벌기 좋은 곳(광화문 권역 / 여의도 권역 / 강남 권역) = 절대적 거리의 중요성

 - 행정구역에 집착말고, 거리에 집중

 

 

시간적 개념

 - 물리적 거리를 교통으로 극복(일산 vs 분당)

 - 교통 호재로 입지가 좋아진다고 하는 이유(광교 vs 영통)

 - 정시성과 쾌적성(지하철 기준)

 - 15분 내외: 같은 동네 / 30분 내외: 같은 생활권 / 1시간 내외: 출퇴근 가능(자가용이 아닌 대중교통 기준)

 - 기존 노선과 환승역의 중요성(지하철 노선에 따라 급지가 나뉨)

 

관념적 개념

 - 생활권이 분리된 개념

* 입지 순위가 바뀌는 것은 매우 어려움

 

□ 입지를 판단하는 간단한 방법

 - 집단지성 통해 시장가 평가

 - 조건을 같게 하고 평단가를 비교

 - 네이버 부동산 검색

  . 매매 선택 / 크기 / 연식 / 세대수(500세대 이상)

  . 평단가 확인(높다면 입지가 더 좋을 확률↑) / 학군 비교 / 교통 입지 비교 등으로 조건의 차이를 확인

  . 만약 연식 / 세대수가 낮음에도 불구하고 가격이 신축과 비슷하다면 사람들의 선호도 혹은 관심 추정 가능

  . 위치의 편리성(연식/세대수가 떨어지나 평단가가 높은 물건)

 

□ 입지는 어떻게 좋아지는가?

 - 도심(서울)과 멀수록 교통 비중 높고, 도심에 가까울수록 삶의 질* /인프라 비중이 높아짐

 - 삶의 질은 가족들*의 여유시간

  . 아빠(출퇴근 시간 혹은 교통여건),  엄마(주거안전, 생필품구매, 양육정보, 학원 접근성 혹은 이동 대기 시간 줄이기) 아들, 딸

  . 초품아가 좋은 이유: 중고등학생은 혼자서 다닐 수 있음

  . 대단지 선호 이유: 아파트 상가에 학원 병원 음식점 밀집

  . 중학생 삶의 질: 가까운 학원가, 학교 분위기(학폭, 따돌림 빈도수 고려), 전용면적(아이가 크면서 불편해짐)

  . 초등생의 삶의 질: 병원, 많은 학교 친구(단지가 크면 친구 사귀가 쉬움)

 - 호갱노노 학원가 확인

  . 학원 밀집도, 비용 확인 가능(e.g. 대흥역 주변)

  . 학원이 많다 = 학군이 그 지역의 핵심가치

 - 입지 간단히 정리하자면 *

  . 3040이 많이 사는 동네(대단지 아파트 밀집 지역)

  . 대형학원가 접근 좋고, 인구 밀(재개발/재건축)도가 높고, 거주자 소득(도심 접근성/교통호재)이 동네 

  . 거주자 소득이 높은 동네

 

□ 요즘에는 우월감 중요

 - 남에게 자랑할만한 물건 → *대장 아파트(밀집지역, 위치가 좋음, 신축이거나 신축이될 예정인 비싼 아파트)

 - 동네(동 수준), 지역(구 수준), 도시(시 수준)別 대장아파트

   . 동네 대장 아파트(가족들 삶의 질이 높아지는) 찾는 연습(비싸면 왜 좋은지 역으로 추적 ) 必

 - 대장 아파트는 가장 먼저 상승(회복 탄력성 高)

 - 순위를 매길수 있다면 뭘 사야할지 판단