부동산 강의 8강(1억 이하 투자처) - 2025/01/31

청약

 - 추첨제 혹은 청약이란 희망고문

 - 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%(단순 계산 5천 있으면 분양가 5억 아파트 청약 가능)

 - 중도금 무이자 조건, 집단 대출 가능

 - 연봉 100% 정도 신용 대출 가능

 - 실거주 할 수 없는 아파트의 경우, 신축 아파트 전세가율 50%

   (분양가 5억 아파트가 입주시 7억원이 된다면 전세로 3.5억 충당 가능)

 - 계약금만으로 소유권 확보 / 3년간 무이자 대출이용 / 전세로 대출 잔금 상환

 - 저축하면서 분양 노리는 것은 유리

 

실거주

 - 레버리지 쓰기 어려움

 - 이제 부담

 

갭투자

 - 투자성 있는 지역의 최대 전세가율 60%

   (전세가율 높다는 것은 매매가는 떨어지고 전세가는 높아지고, 고로 매수는 싫은데 잠깐 살다 갈 지역)

 

재개발/재건축

 - 레버리지 사용 불가능

 - 전세가율 30% 이하

 

경매/공매

 - 대출 규제 똑같이 적용

 - 시세보다 싸게 사서 급매에 판매

 

2억 저축

  - 저축 2억 + 신용대출 8천 + 전세금액 4.2억(60%) = 7억 투자가능

 

생존 비용은 실수령의 20% 이내로

고정비용은 실수령의 5% 이내

선택비용은 실수령의 10% 이내

권장 저축률 70%

 

청약

 - 분양가 상한제(싸게)

 - 연봉 10배 이내 분양가(감당 가능한)

 - 당첨 전략

  . 청년주택드림통장 가입조건 확인 -> 청년주택드림대출

  . 특별공급 - 미혼청년, 신혼부부 특별 공급(무주택/7년 이내), 생애최초(평생 무주택, 5년 이상 소득세 납부)

  . 공공주택 추첨제

  . 민영주택 추첨제

 - 도서: 주택청약의 모든 것 

 

갭투자

 - 적은돈 / 확실한 매수 / 낮은 투자 난이도

 - 3대 리스크 : 공실 / 시세하락 / 매수수요(사줄 사람이 없으면 어쩌지?) → 전세 수요 지속적으로 높아지는 지역이면 3가지 문제 해결

 - 공급 부족 + 수요 증가가 키

  . 빈땅이 있는지, 인구 산업 성장 중인지, 내 물건이 상위권인지 확인

 - 지방 소도시는 초보자에게 리스크가 높음

 - 돈이 적은 사람은 지방 시장에 대규모 유동성이 들어올때(다주택 규제 해제/지방 세금 감면 등) 갭투자를 해야함