부동산 강의 9강(임장) - 2025/02/03

임장 

임장을 통해 비교와 검증 능력을 키우는 것이 중요합니다.

 

갭투자

📌 갭투자는 물건을 저렴하게 매수한 후, 가격 상승 시 매도하여 수익을 창출하는 방식입니다.

📌 투자금이 적을수록 난이도가 상승하며, 위치, 편리성, 관심도, 우월감이 낮은 물건을 선택하게 됩니다.

📌 비싸게 매수하지 않고 적정가나 저렴하게 매수하는 것이 핵심입니다.

📌현재 투자금으로 살 수 있는 물건의 가격대를 이해하는 것이 중요합니다.

📌 예를 들어, 1억 원의 투자금이 있다면 최대 4억 원 이하의 물건을 살 수 있습니다.

📌 경험을 쌓아야 더 큰 금액의 물건도 판단할 수 있는 능력이 생깁니다.

 

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📌 현재 자신의 자산으로 살 수 있는 물건을 중심으로 임장을 진행해야 합니다.

📌 비싼 물건이나 꿈의 집을 보러 다니는 것은 실질적인 학습에 도움이 되지 않습니다.

 

지역선정

📌 네 가지 기준으로 임장 지역을 필터링합니다: 면적, 거리, 세대수, 가격.

📌 면적: 수도권은 20평대, 지방은 30평대를 기준으로 설정합니다.

📌 거리: 거주지 기준 반경 50km를 우선적으로 고려합니다.

📌 세대수: 최소 500세대 이상의 단지를 우선적으로 선택합니다.

📌 가격: 1억에서 4억 원 사이의 물건으로 범위를 정합니다.

 

📌 수도권은 20평대를 선택하는 것이 현실적이며, 가격 대비 선호도가 높습니다.

📌 지방은 30평대를 선택해야 인기도와 선호도를 만족시킬 수 있습니다.

 

📌 최소 500세대 이상의 단지를 기준으로 설정합니다.

 

📌 최소 1억 원 이상의 물건을 대상으로 선택합니다.

📌 물가와 투자 수익성을 고려했을 때 지나치게 저렴한 물건은 제외합니다.

📌 1억~4억 원 사이의 물건을 중심으로 필터링합니다.

 

📌 우선순위를 정해 1위부터 20위까지의 지역 리스트를 작성합니다.

 

📌 아실 사이트를 활용해 조건에 맞는 지역 리스트를 작성하고 우선순위를 설정합니다.

 

임장에서 확인해야할 것

📌 가격 차이가 발생하는 이유를 탐구하고 검증하는 것이 부동산 공부의 핵심입니다.

 

📌 회사원의 출근 편리성: 교통편, 주요 출근지 접근성 등을 고려합니다.

📌 주부의 생활 편리성: 학원가, 생필품 구매 편리성, 커뮤니티 환경 등을 확인합니다.

📌 초등학생의 안전과 편리성: 초등학교 접근성, 학원 거리, 주말 인프라 등을 분석합니다.

📌 유치원생과 영유아의 편리성: 어린이집, 유치원과의 거리 및 유아 관련 인프라를 평가합니다.

 

호재

📌 지역에 영향을 미칠 수 있는 주요 호재를 사전에 조사합니다.

📌 현장에서 진행 상황을 확인하고, 지역 주민, 중개사, 상인 등과 인터뷰합니다.

📌 호재가 실제 생활 편의와 자산 가치를 높이는지 검증합니다.

 

집 내부

📌 집 내부를 보려면 중개사와 사전 협의가 필요하며, 이동 및 대기 시간이 많이 소요됩니다.

📌 단지 간 비교가 핵심이며, 내부는 대부분 비슷하다는 점을 인지해야 합니다.

📌 내부 검증은 최종 선택 단지가 정해진 후에 이루어지는 것이 효율적입니다.

 

포인트 지정

📌 임장 지역의 공통으로 이용되는 중요 시설을 중심으로 스타팅 포인트를 설정합니다.

📌 주요 포인트를 중심으로 아파트 간 이동 시간을 측정하고 동네 편리성을 판단합니다.

거주자 동선 따라가기

실제 주민처럼 생각하기

 

임장보고서에 들어갈 것들

📌단지별 평단가

📌중요포인트 선정 이유

📌임장 동선 선정 이유

📌단지별 편리성 분석

📌지역 내 관심도 분석

📌지역 내 우월감 분석

📌순위를 결정한 이유

📌그 외 느낀 점, 후기 등