부동산 강의 16강(갭투자) - 2025/02/16

갭투자

 - 전세제도(무이자 대출)를 사용한 특수한 레버리지

 - 대출 대비 높은 레버리지 / 실거주 집 필요 없는 상황 / 유망지역이나 멀 때 

 - 신혼 / 1인 / 중년부부 = 좋은 집 필요 없을 때

 - 리스크 有: 공실 / 역전세 / 임차인(수리, 파손, 주택임차인보호법)

 - 고점 대비 가격 하락 했으나, 공급은 적어 전세 상승 지역 중심  

 - 시세차익 목표

  . 지금보다 더 좋아지는가?(위치 편리 관심 우월감)

  . 공포가 지배하는 곳인가?(대구모 입주 혹은 실망 매물)

 

전세가율 / 입주물량

 - 갭투자의 핵심지표

 - 전세가율(최소 60%)은 높고 입주물량은 낮아야

 - 실거주 대출 70% 혹은 전세+신용대출 70%

  . 전세는 이자 부담이 낮음

 

갭투자 가능 시점

 - 공포심 실망감이 지배할때

 - 높은 전세가율 

 - 적은 공급 물량

 - 다주택 규제 없을 때

 

지역 정하기

 - 입주물량이 적은 곳이 일반 매매 투자의 기본

  . 적음 - 갭투자 유리

  . 보통 - 신축 대장 매수

  . 많음 - 물량 후반 분양권

 

 * 아실 사이트 입주 물량 

 - 과거 3년 미래 3년 확인 /  월별 확인 

 - 적정 수요 그래프 확인 

  . 미정 분양은 포함이 안되어 있음, 따라서 교통망/단지 제거 후 재재에서 사업 진행 단계 후기 선택

  . 착공을 했다면 3년 안에 분양할 확률 高

  ▶ 월별 적정 수요 확인 후, 재재에서 추가 분양 누락 건들 확인

 - 직장 기준 반경 30km 내 입주물량 적은 물건들 우선 확인(최악의 상황 時 실거주 가능성 동시 확인 목적)

 

조건 정하기

 - 전세가율 확인

  . 네이버 "전세가율" 확인(KOSIS 혹은 한국감정원 기준)

  . 국가 통계포털 사용법 

    조회설정 : 아파트 필터링 / 전세가율 높은 순 정리 

▶ 입주 물량 필터링 후 전세가율 2차 필터링 그리고 실거주자 입장에서 관심 지역 확인

 

전세 정하기

 - 현금(30%) + 신용대출(10%) + 전세(60%)

 - 전세도 대출이니 보수적으로 접근 = 내가 생각하는 전세의 90%만 반영

  . 예시: 매매 6억 전세가 & 3.6억(90%) & 투자금 2.4억

  . 전세가 하락 / 공실 리스크 대응 必