부동산 강의 18강(임차인 관리 및 집수리) - 2025/02/18

임차 계약 과정

 - 임차 계약은 매매 이후 

 - 무이자 레버리지 사용

 - 관리, 수리 포인트 발생

 - 생각보다 챙길 것이 많음

 

임차인 선별(*제일 중요)

 - 인심은 곳간에서 나온다(= 고액 월세입자가 매너가 보통 좋다) 고로 비싼 집을 사야 한다

 

수리범위 결정 

 - 올수리의 기준이 서로 다름 따라서 명확한 기준 필요(도배, 장판, 마루, 싱크대 어디까지 수리할지)

 - 내부수리(셀프 인테리어는 금물)

  . 업체선정

  . 

 

조건 특약 협상(나에게 유리하게 협상)

 - 대출 안되면 계약 파기 하고 계약금 반환 특약은 안됨(임차인 입장에서는 필수)

  . 시간 줄테니 확실해지면 계약하자고 전환

 

 - 전세권 설정(전입신고, 확정일자 = 전세권)

  . 막무가내 해달라는 임차인 有 → 중개사 통한 1차 설득 시도 후 안되면 해줌

  . 해야하는 경우에는 전세권 설정/말소 비용은 임차인이 부담 특약 必

 

 - 수리 입주 일정은 여유 있게

  . 매도자 / 세입자 나가면서 신규 세입자 바로 오는 경우 = 수리 일정 타이트함

  . 수리 없이 임차 맞추거나 중도금 받고 넉넉히 수리

 

 - 수리하면 더 시세보다 더 받아야

 

 - 계약 시 특약 명확히(계약 시 두세 번 강조해야 함)

  . 수리 시 명확하게 부위 명시

  . 대출 불가 파기 안되도록

  . 전세권 설정 시 설정 / 말소비 부담

  . 현상태 그대로 계약 / 파손 시 원상복구

  . 애완동물 절대 안 됨

 

 - 이삿짐 빠진 상태에서 사진을 최대한 남긴다

  . 세입자 이사 들어온 날 사진 찍어 보내라고 할 것 

 

갭투자 인테리어

 - 안 고쳐도 되는 집을 사는 것이 가장 좋다

 - 가능한 싼 가격으로 최소한 성의 표시(가능한 싼 가격)

 - 업체 선정 우선순위

  1. 단지 내 오래된 작은 업체

  2. 옆 단지 내 오래된 작은 업체

  3. 중개사가 소개해 준 작은 업체(중개사가 잘하는 경우)

  4. xx구 xx동 인테리어 검색(근처 단지 경험 있는 블로그 사이트 확인)

  * 블로그 이쁘고 감각 있는 업체는 피해야

 - 업체 견적

  . 품목별 자재비, 노부비 따질 필요 없음 → 임대용 목적이니 최저 자재 비용으로 견적서 요청(명확한 항목 설정, 구분 必)

  . 최소 3~5곳 이상 견적 받을 것

  * 사진 달라 혹은 1식 항목(화장실 얼마 거실 얼마) 요청하는 업체는 걸러야

  * 친절보다는 경험 있는 업체가 중요

 - 계약서 작성 

  . 최종 견적 입수 후 기존 현장 준공 사진 요청

  . 수리한 집들과 비교(새시를 갈고, 도배를 많이 했군)

  . 잔금은 30% 이상 최종 하자 확인 후 입금 조건(확인은 본인 / 중개사 / 세입자)

 

실거주 인테리어

 - 디자인 + 자재차이 가격 차이 大

 - 집값의 10% 이내 제한 가능하면 5% 정도(인테리어 비용은 회수 어려움)

 - 올리모델링 = 원상복구

 - 20억 이상 아파트부터 평생 살 집 개념 가능(그 이하는 인테리어는 기본적으로 손해)

평균 인테리어 비용