부동산 강의 23강(경매) - 2025/03/01

왜 경매를 많이 배워야 할까?

 - 현재 경매는 자산이 많은 사람들에게 유리(다주택 규제로 소액 경매 메리트가 사라짐)

 - 경매는 불안함을 돈으로 바꾸는 투자(불안하고 소송 위험이 클수록 높은 수익)

  . 유치권, 지분매수, 위장임차인, 법정지상권, 분묘기지권 등

 - 작은 시장이며 내부 경쟁 치열

  . 한 해 경매 나오는 주택 비율 0.18%(천 채 중 한 두 채)

  . 약 30만명 경매 참여 中(성인 0.75% 수준)

 - 경매에서 아파트가 가장 낮은 난이도(보조무기 장착)

  . 일반 매매 노리다 경매도 병행 

 - 아파트 경매 = 일반매매(시세분석) + 권리분석(법리검토) + 비용검토(명도수리)

  . 경매 장점: 사고 싶은 가격으로 입찰(떨어지면 일반매매로 매수)

  . 빌라, 오피스텔, 상가는 몇 배 노력 필요

 

경매 흐름

 

권리분석 기초

 - 물어줄 돈을 따져보는 것(법적으로 내 책임 비용이 있는가?)

 - 아파트는 물어줄 돈이 발생할 확률이 없음(어려운 것은 안하면 됨)

 

 - 말소기준 권리(인수[물어줄 돈]/소멸[안물어줄 돈]의 기준 6가지

  . 저당, 근저당, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매개시 결정

  . 말소기준 권리 기능: 자기보다 느린 날짜 권리 삭제 시키며 자기도 소멸

  . 매각대상이 "토지/건물일괄 매각"인 경우, 문제 없음 = 권리가 깨끗한 물건

 

 - 주택임대차보호법 혹은 대항력 

  . 대항력 있는 임차인: 계약기간까지 거주할 권리 / 낙찰자에게 돈 받아갈 권리

  . 임차인이 대항력을 얻으러면 전입신고와 점유를 해야함 

  . 말소기준 권리와 대항력 관계: 전입신고와 점유를 빨리 했는가?

  . 임차인이 대항력이 있을때 보증금만큼 입찰가 낮춘다 *

  . 대항력 있는 임차인에게 돈을 안물어주는 경우 = 배당신청: 낙찰금에서 돈 받겠다는 의사 표시(배당종기일 내 배당신청을 해야함)

  . 확정일자로 돈 받는 순서 결정

  . 대항력이 있는 임차인이 배당으로 돈을 다 못는 경우에는 낙찰자가 물어줘야 함 

 

경매 사이트 활용

- 유료사이트가 무료보다 10배 빠름

- Speed Auction(스피드 옥션) 활용

  . 보통 가격에 왠만한 기능 다 있음

  . 매각기일 미래 2주에서 한달 정도 기간 조정

  . 네이버 지도 연동으로 주변 시세 확인 가능

 

경매 입찰표(입찰 보증금)

 - 최저가의 10%(일찰 1~2일 전 은행 방문 수표 발행)

 - 당일 오전에 취소 되기도 됨(법원정보 보기 > 기일 내역 내, 변경/연기/취하/기각 없는 지 확인)

 - 대중 교통 활용(당일 사람이 많이 몰림)

 - 본인 신분증 / 본인 도장(막도장/지장 가능하나 사인 X) / 보증금 수표

 

경매형 인간

 - 순자산 4억 이상 / 독함 / 넉살 / 살가움 / 정에 흔들리지 않음 / 문제 파고듦 / 자기 주관 뚜렷 / 실거주 필요 無

 - 상대를 자기 쪽으로 끌고 오는 능력

 - 사람 잘 다루고 / 겁 없고 / 깡 좋고 / 마음고생 무덤덤 / 고생을 즐김

  * 경매는 쓰레기 더미에서 재활용품 찾는 투자(빈티지 사냥)

 

시세 및 현장조사법

 - 아파트 경매 시세 조사법 = 일반 매매 시세 조사(단지 내 물견 비교, 인근 단지 가격 비교)

 - 일찰일 기준 최소 2주전 현장 방문 / 시세 확인 

 - 가격 판단 안될때는 보수적으로 입찰

 - 명도비

  . 직접 방문 후 벨 눌러 거주자 확인이 제일 좋음(이미 다른 방문자들로 신경이 날카로울 수 있음)

  . 의무 비용이 아님 협의 비용

  . 대항력이 없는 경우, 법원 지원(인도 명령 / 강제 집행 / 동산 경매 / 셀프 낙찰 / 폐기처분) - 법무사 의뢰(33평 기준 6개월, 500만원)

 - 수리비 

  . 내부 확인 불가

  . 33평 기준 평당 20만원(고칠 것 없는 수준) / 40만원(평범) / 70만원(최하)

 - 관리비

  . 관리소 미납 관리비 확인(평일)

  . 공용관리비 / 전용관리비(안내도 됨)

  . 예를 들어 500만원 밀린 경우, 관리소에서는 다 받고 싶어한다 따라서 직접 확인을 해야함

 

입찰가 결정

 - 2등 가격은 아무 의미 없음, 시세 대비 얼마나 싸게 샀는지가 중요

  . 2등 가격에 민감한 이유 = 시세에 확신이 없어서

 - 안전마진 5%, 그 이하면 일반매매(10억 짜리 9억5천이면 오케이)

  . 입찰가+명도비+수리비+공용관리비 합쳐서 5%

 - 안전마진 15% = 경쟁자 별로 없을 불안한 물건(공포)

 - 안전마진 20% = 국가 위기

경매 안전마진 예시

 

낙찰 이후

 - 낙출 후 잔금일 30~45일 내 

 - 대출 자서 확정 전에 명도는 시작하지 않음(돈부터 구한다)

 - 경매는 전세금으로 잔금 낼 수 없음 고로 대부분 대출

 - 경락 잔금 대출(최대한 안해줌) // 대출상담사 활용(부수 거래 많은 경우 피한다)

  . DSR 포함: 부부세전 소득 6배 한계(1억 맞벌이 부부 총 대출 6억)

  . 중도상환수수료 저렴한 상품

  . 화재보험 가입(큰돈 이 아니면 들어줌)

  . 낙찰 후 2주 안으로 대출 확정 / 자서 완료 후 명도 준비

경락 대출

 

명도 진행

 - 법으로 하는게 당연함(명도는 다됨

 - 협상 이유: 법보다 기간 돈 세이브 목적

 - 법원 앞 법무사 연락 ① 인도명령 신청 / ② 강제 집행 신청 비용 확인(건 당 15 ~ 30 만원)

 - 집행관 통해 강제 집행 진행(비용 발생 시 우선 지불)

 - 물품 보관소 비용 발생(한달 70~100만원, 동산 경매 진행(집행관 연락, 2~3개월)

 - 이사비 200 보관료 100 처리비 100 잡비 50 = 대충 500 정도 소요

 - 점유자한테 발생비용 손해배상청구 소송 가능