부동산 강의 3강(일반매매) - 2025/01/22

□ 일반 매매

 - 일반적 방법(90% 이상) - 중개사 방문 / 계약서 작성

 - 산 가격보다 오를만한 곳을 예측 구매 후 대기(안전마진 無)

 - 집값 구성: 토지가격(감가상각 無) + 건물 가격(감가상각 有) - 주변 개발이 된다면 땅값이 올라가는 것

  * 땅값 상승이 일반 매매의 핵심

 - 일반매매 판단기준

  ① 매매가 대비 땅값의 비율(e.g. 같은 4억(소도시 신축 아파트 vs 지방 대도시 구축 아파트)

    . 은아마파트 34평(대지지분 16.3평) 29억

  ② 토지가격이 오를만한 곳 / 토지가격 비율이 높은 곳 = 입지가 좋은 곳

 ③ 갭투자와 실거주는 똑같은 투자법

    . 갭투자도  실거주하는 마음으로 선택(갭차이 적은 곳은 살기 불편한 곳 多)

     "임차인의 내집의 실거주자"

    . 현재 자금으로 위치/편리 고려한 최적의 물건(내가 살 수 있는가?)

 ④ 자산대비 소득 높은가 / 소득대비 자신이 많은가

    . 레버리지 활용이 필요

 ⑤ 임차인에게 받은 보증금은 공짜 X

     . 전세는 무이자 대출이 아님, 주거비라는 이자를 내야함(주거비 극단적 관리로 갭투자 효과 극대화)

     . 갭투자는 투자 지역 넓은 장점이 있으나 위기시 대응(수리/공실/이사/심리적 불안감)이 어려움

     . 실거주는 위기가 거의 없으나 수익률이 낮음