부동산 강의 3강 - 2025/01/20

□ 매수부터 매도까지 

 - 8단계 40과정

 

  ※ 이해 관계자는 내편이 아닌 자기 이익 우선 추구 집단 

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① 방향설정: 감당가능한 수준 확인, 시황 정책에 맞는 최적의 물건 선정(가상의 설계도)

   . 투자능력 계산(최적의 금액대)  . 부동산 시황(심리 파악)

  . 세금 및 정책(내게 불리한 세금/정책 확인)  . 투자 종목 확정(유리한 투자 종목 선정)

  . 투자방식 결정(유리한 투자 방식 결정)

 

② 물건검색: 매수 가능한 지역 선정, 호재 및 개발 정보 고려 세부 단지까지 설정

  . 관심지역 설정(넓은 범위에서 투자 지역 선정)

  . 호재 개발 정보(호재/개발정보 검색 및 반영)

  . 매수지역 확정(최종 매수지역 필터링)

  . 매수 물건 선별(매수 물건/단지 리스트 만들기)  * 내가 살수있는 물건에 집중

 

③ 시세확인: 시세 조사 및 사전 검증 작업, 투자가치 판단 후 현장 방문 통해 가격 협상

  . 사전조사(사이트 통한 시세 확인)  . 시세검증(전화 통한 검증)  . 방문예약(현장 방문)

  . 시세확정(방문 후 시세 확정) * 내가 생각하는 나만의 시세

  . 수리협상(수리 여부 / 가격 할인 협의)  . 매도자협상(매도자 최종 가격 협상)

  . 중개사협상(중개수수료 최종 협상)  ※ 사람에게 쉽게 휘둘릴 수 있음

 

④ 매매계약: 계약 조건 합의, 가계약 입금 계약서 서명, 중도금 입금

  . 대출확인(대출 가능 여부)

  . 조건 및 특약 협상(계약 조건 및 특약 확정)  ※ 조건 특약 협상 前, 가계약금 넣기 금물

  . 가계약금 입금(위약금 발생)

  . 매매계약 서명(정식 계약서 작성)

  . 중도금 입금(필요 시)

 

⑤ 임차계약: 임차인 선별, 수리 및 보수 범위 확정, 가격 협상 후 계약서 서명

  . 임차인 선별(정말 중요 *)

  . 수리범위 결정

  . 조건 및 특약 협상(입주일, 대출, 전세권 等)

  . 임차인 협상(최종 임차 가격)

  . 중개사 협상(수수료율 확정)

  . 가계약금 수령(법적 책임 발생)

  . 임차계약서 서명(계약 확정)

 

⑥ 내부수리: 수리 부위 확정 및 업체 선정, 견적 최종 가격 협상 후 계약

  . 업체 선정

  . 견적 받기(비교 견적)

  . 계약서 작성(주의사항)

 

⑦ 잔금처리: 잔금 처리 후 집수리 상태 확인, 수리업체 잔금 지금, 임차인 이사 체크, 전세 잔금

   . 매매잔금 지불(매수 잔금 지불)

  . 수리상태확인(내부 수리 하자 체크)

  . 수리잔금 지불(수리완료 후 잔금 지불)

  . 임차잔금 수령(잔금 수령)

 

⑧ 비용정산: 중개 수수료 지급 및 취득세 납부, 법무사 수수료 협상, 수유권 이전 등기, 권리비 정산

  . 수수료 지급(중개수수료 지급 시 주의)

  . 취득세 납부

  . 소유권 이전(법무사 협상)

  . 관리비 정산

  . 서류 보관

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