부동산 강의 1강 - 2025/01/19

□ 시작 전

- 작은걸(소형아파트) 해봐도 많은 것을 배울 수 있음

- 자산 규모에 따라 투자 방식이 바뀌어야 함

- 시대의 흐름에 맞춰 유연하게 바뀌어야 함

. 금리 낮아지면 > 자산확대

. 금리 높아지면 > 리스크 낮추고 안정적 운영

. 과거에 성공했던 방식만 고집하지 말 것

* 핵심: "지금 이 시대의 이정도 자산이면 이것이 가장 유리한 투자 방식이다"

- 투자 방향을 잡아보자

- 구분: 좋은 자산 / 나쁜 자산 & 좋은 부채 / 나쁜 부채

 

□ 가난해지기 위해 열심히 사는 사람들

- 노동의 가치만 강조하는 사회

- 돈 버는 것은 오래 일 하는 것과 관계가 없다

. * 자본주의에 대한 이해가 필요

- 자본주의

① 사유재산(소유권)

② 시장경제(수요공급) - e.g. 샤인머스캣(비쌌다가 공급이 넘치면서 싸졌음)

③ 이윤추구(원동력)

④ 경쟁활동(효율성) *

. 최대한 효율적으로 돈을 모아 수요와 공급을 따져 이윤 남을 소유권을 사고 파는 것

. 돈이 많을수록 유리하다

. 더 벌기 어려우면 더 아끼자

 

□ 이제는 시간이 얼마 없다

- 확률이 높은 것을 선점해야 한다(지속 가능성 %)

- 필수재(의식주) 중 시간이 갈수록 가격이 상승하는 것은 "주택"

- 좋은 자산

. ① 매달 혹은 매년 돈 벌어준다[이자보다 높은 월세를 받는 집],

. ② 손해보다가 팔때 이득[실거주 전세 준 입지 좋은 집)

- 나쁜 자산

. ③ 손해 보다가 팔 때도 손해[실거나 전세 준 입지 안좋은 집]

* 좋은 자산도 부채를 감당 못하면 나쁜 자산(e.g. 은마아파트 사채 통한 매매 후 경매)

- 수익률보다는 성공 확률에 초점을 두자

 

□ 집값이 잡히지 않는 진짜 이유

- 주택가격과 출산율 관계

. 대구 예시, 두 지수간 큰 관계 확인이 어려움(아실 5억이하 500세대 이상 20년 이내 30평)

- 가격은 원인이 아닌 결과 *

. 비싸니까 떨어져야 한다(X) → 저런 가격인 이유가 있다(O)

- 집값이 잡히지 않는 4가지 이유

① 나 때문에 - 솔직해지자

. (인프라 / 초등학교 멀고 / 세대수 적고 /용적율 높아 개발 가능성 낮아)

. 출퇴근 / 자녀양육 / 인프라 / 투자성 / 대단지 / 만족도

② 갖고 싶은데 물건이 없다

. 노후주택 비율이 50%가 넘음(서울 신축 비중이 8%임)

. 대단지 아파트도 적다(500세대 이상이 30% 수준)

③ 통화량은 증가한다

. 인플레이션(e.g. 미국 한국 최근 10년 사이 M2 통화량 2배이상 증가)

④ 정부는 집값 하락을 원하지 않는다

. 회사는 매출을 늘리고 정부는 세금을 늘리고 싶어함

. 부동산 관련 세수 高(양도세/취득세/보유세/상증세 집값이 올라야 세금이 오름) - 국세 11% / 지방세 40%

. 한국인 무주택자 비율: 43.8% - 고로 집값을 잡아야함(급등 하지 않게 관리 하겠음)

 

□ 집을 못 사게 만드는 4개의 벽

- 우리는 오르는 곳만 본다

① 대출의 두려움

. 최근 금리 급등 현상

. 대출을 두려워 하는 순간 자본주의와 멀어지는 것

② 인플레이션

. 돌풀기 > 창업 > 고용 > 임금 증가 > 소비 증가 * 경제 성장, 하지만 돈을 풀수록 가격 증가

. 전 세계 중앙은행 평균 물가 상승 목표: 2%

③ 전세의 무서움

. 눈높이가 올라가 버린다

. 전세를 대출끼고 가버리면 신축으로 갈 수 있음

④ 청약에 대한 기대